第47期    2015年3月6日

Duang!不动产登记实施了

导读:近日“不动产登记”成为各界热议的话题,自2015年3月1日起正式在全国范围内落地实施《不动产登记暂行条例》,预示着我国不动产统一登记制度随之正式建立,酝酿多年的不动产登记终于在本月正式登上了中国历史的舞台。有观点认为这或会起到抑制房价、助推反腐及为房产税铺路的作用,也有观点认为房价变化、反腐与不动产登记并无直接联系。

不动产登记对济南楼市影响不大 市场未现集中抛房潮

3月1日起,备受关注的《不动产登记暂行条例》正式实施。在《条例》未出台前,外界就曾普遍预测,不动产登记的实施将会让原本低迷的楼市更加雪上加霜。那不动产登记实施后到底会对楼市产生怎样的影响?4日,中国山东网记者走访济南一些大型楼盘销售中心及二手房中介店铺发现,《条例》出台并未对济南的楼市产生太大影响,二手房市场也未现集中抛房潮。

一手房:刚需房未出现降价,改善型住宅销量略受影响

今天上午,记者走访了位于济南东部的保利华庭、绿城•百合花园、广厦•聚隆广场等多家大型楼盘。可能是受春节影响,每家楼盘的售楼处都略显冷清。“先生,想选个什么样户型,现在价格比较合适,过几天可能就涨价了。”在保利华庭,记者刚进入售楼中心,一位售楼小姐就开始卖力向记者推荐起各种户型。

“不动产条例刚出,大家都在等着降价,怎么你们还会涨价呢?”面对记者的询问,这位销售人员笑着解释说,不动产登记对于刚需住宅的销量是不会产生影响的。“我们的主打户型都在120平米以下,属于刚需性住宅,业主大部分名下都没有房子,所以根本不会在意不动产登记的问题。”

影响:条例刺激商业地产销量,消费者转投资写字楼

记者翻阅《不动产登记暂行条例》发现,此番不动产登记只是针对于土地证和房产证齐全的住宅,而公寓、写字楼等商业地产则不在登记范围之内。

那不动产登记是不是会刺激商业地产的销量呢?位于济南最中心地段的绿城•济南中心项目一位销售人员证实了记者的猜测。“不动产的登记确实促进了商业地产的销售,它会逼着原本想投资住宅的消费者转投写字楼和公寓等商业性地产。”这位销售人员向记者分析说,不动产登记条例的出台肯定是为征收房产税做铺垫,不过对于商业地产的影响却不大。“国家鼓励开发写字楼、公寓这种商业楼盘,所以将来即使征收房产税,也不会影响到商业地产。”

二手房:中介未现集中抛房潮,大户型住宅销量不佳

不动产登记对于一手房销量的影响几乎可以忽略不计,那么它对二手房销售有什么影响呢?对此,中国山东网记者走访了旅游路上几家二手房中介。几家二手房中介均向记者表示,目前他们手上并未有低价大户型住宅抛售。

济南哈考特不动产经济有限公司的一位经纪人告诉记者,目前旅游路周边的二手房房价均在10000元/平米以上。“可能是实施时间太短了,我们这里并没有来抛房的业主。”同样,在21世纪不动产和三宇和记,二手房经纪人同样表示,目前自己手头并没有低于市场价太多的房源。“现在还在春节期间,按照往年的惯例,现在的销售情况也不会太好。”二手房经纪人董先生告诉记者,从正月初八上班至今,单位还没开张。[详细]

不动产登记落地山东 济青两地市民态度冷淡

3月2日,国土资源部部长姜大明将山东省第一本《不动产权证书》颁发给不动产权利人,不动产登记正式落地山东。近日,记者从山东济南、青岛两地采访发现,两市楼市并未随着不动产登记来临出现大幅度的波动,市民对此事的态度也相对冷淡。

不动产登记落地山东 济青两地市民关注度并不高

3月1日,《不动产登记暂行条例》实施,全国15个城市被列为第一批城市,山东济南、青岛两市在列。

所谓不动产登记,就是将不动产进行统一登记,实现登记机构、登记依据、登记簿证、信息平台“四统一”。不动产包括集体土地所有权,又包括房屋等建筑物、构筑物所有权,以及耕地、林地、草地等土地承包经营权等十类不动产权。当然,在这林林总总这么多不动产权里,市民最关注的是“房屋等建筑物”——就是市民居住房。

记者采访多名市民发现,济青市民与不动产公司人员对不动产登记的来临并不关注,主要原因还是老百姓觉得不动产登记跟自身利益关系并不大。

青岛市民张先生称,作为不炒房、不炒地的普通老百姓,不动产权登记证和房产证并无太大差别。但不动产登记总体来说是好事,方便了,信息更公开了,办事更便利了。

不动产登记核心价值在于保障交易 市民更希望用它来反腐

青岛不动产登记中心某负责人称,不动产统一登记的核心价值在于保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权,与房地产市场成交量没有直接关联。“从长远看,不动产统一登记后,有利于建立房地产市场调控长效机制,促进房地产市场秩序的健康稳定。”

也有市民持不同意见。济南市民李先生称,不动产登记虽说没有提及利用虚假身份登记,一个人利用多个身份、多个户口登记等情况,这样的登记所起的作用将大打折扣。有市民则认为,不动产登记虽然存在缺陷,有待发展完善,但现在总归是走出了第一步。

不动产登记短期内并不能影响房价 可实现楼市调控效果

从去年12月《不动产权证书》发布起,便有关于房价下跌的传闻。济南市市中区某房产中介刘女士告诉记者,从近几年的数据比较,近期济南房价并没有出现大的波动。“近期二手房的挂牌量、成交量和房价都很稳定,并没有遇到抛售房屋的。”

记者从某二手房网站看到,济南二手房2月均价10201元/平米,环比上升0.43%,同比上升0.03%。青岛二手房2月均价14873元/平米,环比上升0.10%,同比下降1.02%。据业内人士称,此数据较往年并没有大的波动。

中原地产首席分析师张大伟分析称,不动产登记短期内并不能影响房价,不动产登记本身并不是房地产调控政策,不会直接影响到楼市,但通过不动产登记可以实现更多更快的楼市调控效果。 [详细]

专家:不动产登记制度实施 房价仍不会大幅涨落

国务院发布的《不动产登记暂行条例》3月1日起正式实施,全国统一的不动产登记簿证也开始启用。3月2日,山东首张不动产权证书在青岛颁发。不动产登记将会对房地产市场有多大影响?房价是升还是降?近日,记者采访了山东大学经济学教授李铁岗。

不动产登记制度楼市已有准备 反应淡定属正常现象

作为试点城市,青岛市南区、市北区、李沧区在省内率先实行不动产统一登记。记者了解到,实施不动产登记以来,青岛楼市比较平静,济南楼市反应也比较淡定。

对此,李铁岗教授分析,不动产登记制度从正式提出到现在正式实施,已经有7年多的时间,楼市对这一制度已经有比较充分的准备,所以青岛、济南等地的楼市反应才比较淡定。

李铁岗教授认为,不动产登记制度要求相关机构要坚持“不变不换”和方便企业群众的原则,过去有关机构发放的各类产权证,坚持不变不换。“只要不动产权没有变更和交易,就不用换新的《不动产权证书》,旧证可以长期使用,旧证和新证并行不悖,这又给楼市提供了一个缓冲期,所以楼市反应也不会太大。”

综合分析:房价仍会平稳波动 不会大幅涨落

李铁岗教授分析,从长期来看,不动产登记实施后,房产税的推行也就获得了技术支持。这就使得“不动产登记”政策会对房产的销售与租赁市场产生间接影响。受到租赁市场的影响,即使不动产登记制度实施后,房产税征收跟进,房价大幅下降的可能性也不大。

“简单分析,如果征收房产税,必然会使持有房产的成本增加;房产的成本租金增加,房子持有者为了获得正常利润,必然会提高房子的租金。房租上涨到一定的程度,必须会逼迫很多租房者选择购房,购房需求量增大,房价便可能会上涨。”李铁岗说,但是,如果房子持有成本增加,会降低很多人投资房产的欲望,从这方面来讲,购房者可能会减少,从而可以从根本上减轻房价上涨的压力。 [详细]

不动产登记对房价到底有没有影响?

3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,事关“房子”,自然受到了万众瞩目,关注的焦点也是“与房子那点事儿”,比如房价会不会降、能否因此打下更多贪官等等。“条例”保障不动产权利人合法财产权利、为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础的根本目的,倒被忽略掉了,公众所关注的那些,只被官方列为“衍生价值”。

那么好吧,我们就“入乡随俗”,“架空”其它来谈谈不动产登记到底会不会影响房价。“市面”上对此形成了截然相反的两派观点,一派认为肯定会降,原因是这样的:很多人以前投资了多套房子,“房叔”“房姐”及贪官们手里也有多套房子,而前有房贷等方面的房价打压政策和反腐高压,后有遗产税可能开征及国家掌握不动产状况后的宏观调控,于是登记带来的信息透明预期,就很可能导致大量房源的抛售,再加上农村集体经营性建设用地也将与国有土地同等入市并同权同价、市场供应量会进一步增加,房价的下降也就自然而然了。听着很靠谱很振奋是不是?

但认为不动产登记对房价无实质影响的人,理由也无懈可击:一是那些被“逼出”的房源仅占全国交易总量的不到10%,供应量增加的幅度和影响根本没那么大;二是登记工作到2017年才能全部完成,还早着呢;最要命的是第三方面——“条例”规定,鼓励和引导群众进行不动产登记,但,“不强制”!如果说持房价会降观点的人的情绪如同一锅逐渐走向滚沸的水,“不强制”的规定则如同釜底抽薪,还浇上了一盆冷水——“前提”都没了,那些理由的确凿无疑便只能“灰飞烟灭”。话说到这里,是不是又觉得心灰意冷没戏了?

但是等等,有个词儿叫“峰回路转”,房价降不降这事儿看着已经尘埃落定了,其实前面就是转机,关键还是在“不强制”这一条上。很多人肯定和笔者一样,看到不强制这条规定时都是“一声怒吼”——这么好的事儿,干嘛不强制?!原因其实很简单,国家正在着力推进的是“市场化”,不动产统一登记本就是为不动产市场的市场化打底子,“强制”这种办法则很明显是与市场化宗旨相违背的。问题在于,不动产登记的那些关系民生福祉的“衍生价值”如何保障?

答案更加简单,便是“市场”自会调节。什么是“市场化”?便是市场行为的更加自由、开放和充分,供需满足关系的不断走向全面、深入和平衡。我国有着巨大的住房供应量和刚性需求,但是因为不够市场化而没有实现很好的对接,市场化则是解决这一问题的根本之道。因此可以预料,随着不动产市场的市场化程度越来越高,不动产的市场流动便会越来越活跃,也就越来越需要法律的权利保障——不动产所有权的转移、抵押权的产生等,今后将都需要登记才能生效,体现的正是登记的这种规范和保障作用。 [详细]

我国小产权房分布广、数量大,如何解决这部分不动产的归属问题目前仍未可知。此外,不动产登记制度只是财产税开征的一个前提条件,开征财产税还面临其他的问题,建立一个准确的不动产数据库,为国家决策提供依据,或许这也是不动产登记本身的意义所在。

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