第27期    2014年10月24日

房贷和公积金新政:叫好能否叫座?

导读:上半年全国的房地产市场一直处于低迷状态,不少大中城市相比去年同期成交量下降2-3成,为了让房地产市场重新焕发生机,近期中央层面的房贷政策动作频频,先是9月30日央行推出的房贷“新政”,随后城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,推出住房公积金“新政”。“新政”在济南的落实情况如何?反响如何?主管部门、专家学者、房地产开发商分别给出了自己的答案。

济南房产开发商:首套房7折难 住房公积金贷款也难

近期,央行出台的房贷“新政”以及城乡建设部、财政部、人民银行出台的住房公积金“新政”让上半年处于低迷状态的楼市一时间热闹起来。记者走访了济南的一些楼盘,不少置业顾问表示对于房贷新政中规定的“首套房贷款打七折”不可能在济南推行,使用住房公积金贷款买房也是难上加难。

首套房打七折在济南难实现

房贷“新政”中规定,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。天桥区一处楼盘的置业顾问张女士告诉记者,“新政”中只是规定了贷款利率的下限,没有规定上限,并且规定具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定,就济南的情况来看,银行不会给出房贷7折的优惠。

多处楼盘不支持住房公积金贷款

记者了解到,目前济南市尚没有住房公积金贷款的新政策出台,新政出台时间也不能确定。目前职工连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上,才可申请住房公积金个人住房贷款,就业地缴纳公积金户籍地买房的措施也没有执行。

记者从一位置业顾问口中得知,自己公司开发的楼盘期房,不支持住房公积金贷款,济南的各大楼盘也很少有愿意使用公积金贷款的。“据我所知,只有市中区王官庄的一处楼盘可以使用公积金,是现房。”

已经购房的郝先生告诉记者,买房时选择了商业贷款,开发商给予了一些优惠政策,所有的优惠加起来购房款减少了6.4万,如果使用住房公积金贷款,开发商的优惠政策将一概享受不了。很多楼盘都打出一万抵几万的优惠措施,选择商业贷款房子总价还可以再打折。

未来房价或将小幅稳步上升

房贷“新政”中规定,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,记者了解到,目前这个政策已在济南实施。置业顾问王女士表示:“前几天一位还清首套房贷款的客户刚刚交了二套房的定金,执行的是首套房的利率。”

多位置业顾问表示,国家出台政策放宽购房条件就是为了刺激房地产市场的消费,济南市的房价小步快走趋势,未来的房价只会升,不会降。[详细]

专家:房贷新政雷声大雨点小 济南7折房贷利率难兑现

自今年9月30日央行颁布房贷新政,“首套房贷利率最低7折”、“二套房与首套房贷款利率相同”这两大新政要点成为各界关注的焦点。那么,谁是房贷新政的最大受益者?济南7折贷款利率会否实现?记者就此专访了山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海,请他来解读房贷新政。

“认贷不认房”利好改善型购房者

此次央行、银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中实行“认贷不认房”,即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行金融机构执行首套房贷款政策。

“济南自2011年实行新房、二手房限购政策以来,误伤了大批改善型购房者。”孙大海表示,济南实施限购政策三年以来,积压了一个半月的成交量。

孙大海指出,限购政策取消后,特别是近来房贷新政“认贷不认房”,将释放很大一批改善型购房者。“之前因为限购积压的购房者,无疑将会是本次房贷新政后的最大受益者。”

7折最低贷款利率难兑现

对于房贷新政“首套房贷利率最低7折”,即“对贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限位贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”,孙大海认为将很难兑现。

孙大海认为,“首套房贷利率最低7折”并非强制执行,加之济南房产市场态势很好,很难出现真正意义上的7折让利。未来低利率房贷可能只会出现在部分小银行,但折扣力度不会太高,不会影响未来主流市场。

“现在在贷款利率比基准利率上浮的情况下,济南购房者的贷款劲头都很足,银行是不会打出太大折扣的。”孙大海说,“个别银行为了抢占市场可能打出了9折的让利,这只是极个别的行为,不具有普遍性。”[详细]

专家解读公积金新政:政策细化才能起到有效作用

中国山东网10月24日讯(记者 王晔)10月14日,国家住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(下文简称《通知》),《通知》指出,连续缴存6个月公积金的职工就可以申请公积金贷款,推进异地贷款业务等。对此,山东大学经济学院教授李铁岗就公积金政策改革的问题进行了分析。

现状:使用效率低 无法增值保值

李铁岗表示,目前的公积金体制尚不完全,如今公积金仍无法进行增值保值。对于管理,公积金应该具有市场化管理模式,由市场中具有基金管理运作能力的一些机构运作,才可能使公积金增值保值。

李铁岗说,公积金在管理过程中可能出现一些挪用现象,使公积金使用效率相对低一些。“许多地方政府对公积金不是以积极态度使用,都是积极的收而不是积极的放。”李铁岗说,这种做法导致公积金使用效率较低。除此之外,提取公积金的条件过多,包含许多繁琐的手续,也造成了使用效率较低的情况。

新政:连缴6个月可申请房贷 推进异地贷款业务

相较之前的政策,《通知》中规定,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

李铁岗表示,这种提前政策,效果促进并不明显,交6个月公积金的人并没有多少公积金。也就是说,公积金的使用是按照自己上交余额的一定的比例计算的,“交了6个月,看似时间缩短一半,但实际贷款数量不多。因此新政策对交6个月公积金的人来说效果并不明显,没有太大影响。”李铁岗说,这一改变,理论上是好的,但现实中不一定能发挥这种作用。

公积金政策细化才能起更多作用

就目前情况来看,存在一种现象,一部分人收入高,交了公积金并不使用,而另一部分人收入低,公积金少,有购房需求却不能得到更多的支持。“如果能够将公积金转移,使交的少的人能够安全使用,对社会来说是好事,也是富人支持穷人的购房计划。”李铁岗说,对于一些人来说,不用公积金贷款也能买很好的房子,但另一些人需要买房,由于公积金低,对买房起不到太大作用,这就是杯水车薪的效果,真正需要的人贷的少,而不需要的人却积累很多。

李铁岗表示,公积金还应该有个增值过程,对于工资高,存得多的人需要有个增值政策。“拿出来公积金让别人来用,应该有一定的报酬。”他说。

对于公积金政策,还有一系列需要深化的改革和系统设计,只有将政策细化,公积金保障人们住房和促进房地产市场健康发展才能起到更好作用,光通过这样几条政策改革,可能离目标有很大距离,这是一个推进的过程。[详细]

要把房贷和公积金新政放在整体形势中看

9月30日,央行和银监会联合推出“首套房贷款还清再购房享受首套房待遇”等房贷新政,被一些金融界专家称之为“迄今为止最具力度的救市政策”;10月15日,住建部、财政部和央行联合推出“就业地缴公积金户籍地可贷款”等公积金新政,因其显著的民生意义而广受关注和欢迎。接连出台的新政其实都包含在“楼市调控”的体系内,同时包含“救市”和“民生”的内容与倾向,有些人却热衷于对新政进行唯一定性,讨论上也多落在具体政策及影响上,在笔者看来方法和方向都存在偏差。目的的合理定位和性质的深度把握,需要将其放到整体形势中考量。

改革开放30多年来,伴随政策调整,我国楼市曾经历数轮低迷期和火爆期,人们在相关新政策的解读上也形成了“救市”或者“灭火”的认定惯性。但我们都知道,国家某一领域尤其是重要领域的政策,是和国家整体政策的方向保持一致的,只会依据实际情况有所波动而不会发生错位。本届中央领导集体执政以前的几十年,我国的发展重心放在经济上,楼市调控政策难免会和促进房地产市场快速良性发展紧密挂钩,因为房地产是国家的经济支柱之一。当前我国的经济已经发展到一定程度,新一届中央领导集体正在将发展重心逐渐拉回到民生上来,力图使经济发展和民生提升逐步达成一个合理的平衡,这种大趋势在大力反腐、环境治理、简政放权、市场导向、道德文化建设等旨在提高国家现代化与社会和谐化水平的宏观举措中表现得十分明显,公众也都耳闻目睹、感同身受。这种形势下,对楼市调控政策的解读继续遵循以往套路,就不仅不合时宜恐怕也不够合理准确。[详细]

政策虽好,要落到实处才能让购房者享受实实在在的利益,不然就像镜中花、水中月,可望而不可及。

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