第24期    2014年8月19日

买学区房小心“陷阱” 恐变“纸上学校”

导读:随着新学期的临近,家长和学生都在为开学做准备,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,纷纷选择名校,他们不惜血本购买学区房。然而房产广告中所说的学区房是真实存在的还是房屋出卖的幌子,让很多家长无法分辨。越来越多“纸上学校”的出现,也给望子成龙的家长们带来困扰。

"纸上学校"咋辨真假 可打电话向教育部门咨询

“某某小学已入驻该楼盘,孩子可在家门口读名校……”近年来,不少地产商打着名校“学区房”的旗号向消费者兜售房产。可是消费者在勒紧裤腰带买了房子之后才发现,“学区”只不过是开发商为赚钱打出的幌子,交了钱并不意味着孩子就可以去读“名校”。那这种“纸上学校”如何辨别真假?对此,教育部门提醒广大消费者,可提前拨打学校所在地的教育主管部门电话,查证后再决定是否购买。

注意一:在建小区并不在学区范围,入住后学区才能定

日前,记者走访发现,部分楼盘并没有和教育部门或者学校签订任何协议,只是想当然的认为自己的楼盘离着名校近,业主的孩子就可顺理成章地到这所学校上学了。

其实,开发商的这种想当然想法并不能立住脚。济南市教育局在去年全市学区房范围公示时就曾明确指出,正在筹备建设或在建小区并不在学区房的范围里,具体的学区需要等待小区正式入住后才能确定。

那这些小区交房入住后,业主的孩子上学问题如何来解决?对此,天桥区教育局相关负责人在接受记者采访时表示,济南市目前关于适龄儿童入学主要是本着就近入学的原则,会优先安排到离该小区较近的学校,但是学校在入学前会对辖区内适龄儿童进行摸底。“如果当年适龄儿童数量超过学校的承受范围,学校就会本着“先到先得”的原则,优先选择那些建成时间早的小区,而剩余孩子就会被安排到其他相近学校。”

该负责人也提醒广大市民,在选择房产时,一定不要轻信“名校旁就可读名校”这种虚假的宣传广告,因为小区没有建成前,谁也说不准它到底属于哪所学校的学区。

注意二:可拨打教育部门电话确认配套学校是否与名校签协议

记者在调查中发现,有一些楼盘虽然在规划中加入了配套学校的建设,但是明没有与一些知名小学达成共建协议,却在宣传时对消费者谎称配套学校是与一些知名学校共建。消费者在购买时又轻信售楼员,往往只是达成了口头协议,并没有将一些具体要求写到合同里,所以就造成了后期的维权难。

那消费者如何判断这些开发商所谓“协议”的真假?其实,济南市教育局在去年就曾提出,市民可拨打学校所在区教育局教育科电话,咨询开发商所承诺的名校分校是否在教育局有备案。日前,济南市教育局副局长王品木在接听12345热线时也曾指出,市民可以到教育行政部门去咨询这些协议的真伪,同时也可以到规划部门去咨询配套学校的交房时间或者是否有配套学校的建设。[详细]

严防"学区房"变数多三种途径规避纸上学校风险

很多人买房子,孩子上学是不得不考虑的一个重要因素,不少楼盘也都打出了“学区房”的概念来招揽客户,但是不少人冲着学区房买房后,开发商承诺的学区房却成了泡影。近日,记者就如何验证开发商承诺的学区房是否存在、如何防止被骗等问题咨询了售楼员、已购房者、律师等人士。

方式一:购房时选择实力雄厚的开发商

记者在采访中了解到,通常意义上的学区房是指教育教学质量较好的小学及对口初中招生范围内的二手房或新建商品房。按照有关规定,义务教育阶段实行属地管理、就近入学等政策,义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围,即所谓的入学学区。

某售楼处的销售人员李某告诉记者,一般开发商不会开出学区房“空头支票”,因为谎言总有被拆穿的时候,到时候“善后”的成本可能并不比建学区房低,还损害开发商的信誉,得不偿失。“很多时候,开发商承诺的学区房不能兑现,是因为相关教育部门不给办理相应的手续”。

记者也了解到,教育部门会根据区域内适龄学生的数量,合理匹配教育资源划分学区,入学人数的波动、城区规模的变化都会造成学区的调整,导致开发商之前承诺的学区房落空。

售楼员李某说,因此消费者在购买房屋的时候,一定要选一些实力强一些的大开发商,他们有足够的能力去应对一些政策变化,保证兑现对消费者的承诺。

方式二:找教育局或者学校进行确认

在现实生活中,因为投入主体不同,“学区”概念其实也应当分为两类:一类是开发商建设并引入的学校所形成的学区,另一类是政府此前投资建设的学校所产生的学区。不同类型的学区房,要有不同的核实方式。

已购房的梁先生告诉记者,对于开发商建设并引入的学校所形成的学区,一定要去教育局等部门进行核实,并关注楼盘的教育配套是否与住宅同步规划、同步建设并同时交付使用,对只宣传教育配套但没有真正施工建设及签约引进的项目,需格外注意。

对于政府此前投资建设的学校所产生的学区,开发商如果承诺新建楼盘属于该学区,购房前一定要注意承诺学校的招生范围和入读条件,是只要户口在小区就能入读,还是要满足当地教育局的划区规定,或者是优先入读;要索要学校与开发商签订的相关教育合作协议。

方式三:要求开发商将学区房纳入合同附加条款

王新亮律师事务所的主任律师王新亮告诉记者,按照惯例,小学服务半径原则上为300-500米、中学服务半径原则上为800-1000米,1.5万人-3万人口可配套18-30班的小学一所、3万-5万人口可配套24-36班中学一所。因此,在这个范围内买学区房就读的可能性就高很多。

王新亮说,开发商在对楼盘进行宣传时,会打出“学区房”的概念吸引消费者,在购房合同上,却很少会将学区房列在上面。很多消费者购房时也只是得到了他们的口头承诺,很少去追究合同上是否有相关规定,这就导致在日后双方因学区房出现纠纷后,消费者维权比较难。

因此,王新亮提醒消费者,如果确实是冲着学校才买房,在签订合同时,最好另外要求开发商将有关学校的承诺纳入合同附加条款,在实际情况与开发商宣传不符时,可以根据购房合同,利用法律来保护自己的合法权益。[详细]

本网观点:解决"纸上学校"问题也需制度化

今年年初,济南对全市173所“纸上学校”进行了查处,收回了其中的102所并已投入使用,有力的举措虽然让人叫好,问题的难以彻底根治却仍然“阴魂不散”。对此,有人认为需要建委、规划、教育等部门联合执法、打出“组合拳”,有人认为需要将监督关口前移并全程跟踪以从源头进行解决,有人认为需要出台更为细致具体的政策规定,笔者却认为都不够全面,没有充分考虑到问题的复杂性。

从各方责任来说,首先就是开发商涉嫌虚假宣传、欺诈和投机逐利、缺乏社会责任感,卖房时承诺说会建学校或就近入学附近学校,卖出后则要么不建、拖建,要么因为没交教育配套费而并不能就读附近学校。然后是有关部门监管、打击不力,虽然国家对小区学校配建有着明确规定很多地区却缺乏监督,有的城市虽然出台了细致而严厉的处罚规定却没有落实。另外政策也存在漏洞或缺失,管理条例规定入住人口超5000人就必须建小学,开发商就搞每批不超过5000人的分批入住,且未规定不建学校该受什么处罚。可见“纸上学校”是一个综合性问题,解决上需要整体考量。

从各方苦衷来说,政府方面教育与规划部门沟通上存在脱节,上世纪90年代房地产市场低迷时期国家取消了“教育设施配套费”及“教育设施配套要与项目同时规划、同时建设、同时交付使用”的规定,又造成周边学校无法扩容和开发商失去政策约束。将教育配套交给教育部门安排公办教育,则意味着高价拿地的开发商要无偿转让相关土地和设施并不能减免转让金,“成本考虑”就成为他们不建学校、挪用教育资源或引进民办教育的理由之一。可见政府与开发商都有自己需要照顾的正当理由和合法权益,解决上需要全面协调平衡。

最无辜的便是最应该受到照顾的老百姓,他们最没有责任却受害最深,因此问题必须得到解决。综上所述,彻底的解决之道在于找到一个全面考虑到问题、全面照应到利益、各方公允的模式,这恰恰就是“制度”的定义。“制度化”和“制度建设”是我国当前改革发展的关键词之一,在雷厉风行的反腐运动中一再被提及并已指向依法治国的大方向,不难理解也必将全方位用于各方面问题的解决,“纸上学校”问题自然也不会例外。

制度建设需要兼顾宏观与微观、政策与落实,完善举措、加强监察、多部门协作执法、加大打击力度等其实都包含在内,只是需要更加全面、深入并达成整合效应,使制度成为牢固的原则。当前“制度化”已成共识,需要的是在“纸上学校”问题上进行有意识地构建和运用,并及早起步、加快推进,这已成为大势所趋的背景和民生重大问题的推动力下的硬性要求。

名词解释:“纸上学校”

按照国家标准,新建小区居民若达到1万人以上,开发商就必须配建幼儿园和小学,如果达到3万人以上还要配建一所中学。规定中的学校只存在于规划图纸,没有建设或将相应土地、设施挪作他用,这一现象被称之为“纸上学校”。[详细]

炙手可热的学区房价格大都只升不降,不惜重金购买学区房的家长们又是否能够如愿以偿?对于“纸上学校”的问题,除了市民在购买前进行相关认证,还需要相关部门加强监督,并全程跟踪,从源头上解决该问题。

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